“小区物业发钱啦!”家住厦门市东晖广场小区的王先生看到业主微信群里的通知后惊喜地说,终于成为“别人眼中”的小区了。

据该小区物业服务企业工作人员介绍,业主委员会成立后,小区通过路面停车场收费、部分场地出租经营等方式,取得了一定的公共收益,除了将部分收益用于小区公共设施设备维护外,其余部分按照业主产权面积以每平方米5元进行发放,此次共派发给700多户业主约35万元,每户200~1700元。

近来不少小区开始把公共收益分红给业主。比如,乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)上海城业主委员会拿出小区公共收益38万元给每户业主发了200元“红包”、西安市世纪经典小区给每户业主分红1000元、武汉市武昌区东湖壹号小区给每户业主分红300元。与此同时,也有一些小区业主表示不清楚小区公共收益包含哪些内容,更不知道如何管理使用它们,甚至有些小区物业服务企业因为管理不善,把小区公共收益弄成了一本“糊涂账”。算明白小区公共收益这笔钱不仅关乎业主的切身利益,更是业主的权利。

账目一:公共收益包括哪些?

“小区的公共收益是指小区物业服务企业利用小区公共部分进行经营获得的收益。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人、律师郭韧表示,主要包括:公共场地停车费;楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费;公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费;通信基站等设备占地费;物业用房、经营用房租金收入等。

有些小区的公共收益非常可观。比如,南京市中海塞纳丽舍小区2020年公共收益总额为82.7万元,其中,公共产权车位收入37.3万元、公共广告收入27.8万元、场地使用收入13.7万元。

小区公共区域用于经营需要业主共同决定。郭韧表示,根据民法典第二百七十八条第一款第(八)项业主共同决定的事项中规定:“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。

民法典第二百七十八条第二款规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

账目二:小区公共收益归谁所有?

小区的公共收益应该归小区业主所有。北京市东元律师事务所合伙人、律师李松表示,民法典第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”

事前约定小区公共收益不属于业主是违法行为。有深圳市民举报某房地产公司与业主签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定小区公共收益属于开发商。深圳市市场稽查局调查后认为,该行为明显与民法典第二百八十二条相悖,侵犯广大业主的权益,属于利用格式条款排除消费者依法应当享有的权利的违法行为,违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条:经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利:(六)消费者依法应当享有的其他权利。深圳市市场稽查局依法对其进行处罚,并责令其批量修改600余份格式合同,维护了业主的合法权益。

解约后,物业服务企业应当归还小区公共收益。乌鲁木齐市上海城小区业主代表大会解聘前物业服务企业后,通过招标聘请了新的物业服务企业。但前物业服务企业不愿退出,也不同意移交小区公共收益金,业主委员会收集、整理相关资料,将该物业服务企业诉至新市区人民法院。法院审理认为,被告前物业服务企业自2015年1月起为上海城小区提供物业服务期间,所获取的车位维护费、管理费和门岗车位管理费属于利用业主共有部分进行的营利性活动,其收益应归业主所有,据此判决被告前物业服务企业退出上海城小区,并移交物业服务用房及相关设施,移交小区公共收益44.8万余元。前物业服务企业不服提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院审理后维持一审判决。

账目三:小区公共收益如何管理?

广州市骏景花园小区业主委员会第一次把小区公共收益分红给业主时,小区业主叫好声一片。而在此之前,物业服务企业管理的小区公共收益账目比较混乱,业主因对其开销、支出均不清楚抱怨较多。经该小区业主和物业服务企业协商后,决定把小区的公共收益整体移交给业主管理,由业主委员会代为打理。

2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》规定,一个物业服务区域应当开立一个共有资金账户,账户开户单位是共有资金管理单位,不得以个人名义开立共有资金账户。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。业主大会决定新共有资金管理单位的,原共有资金管理单位应当自业主大会决定生效之日起三十日内,将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度,设置会计账户,进行会计核算,制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

其他城市同样有关于小区公共收益账户管理的规定。比如,《重庆市物业管理条例》规定,公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金,应当存入业主委员会账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每半年公布一次自行管理账目。

在账目公示方面,上海开发了“随申办”APP,市民可以在线轻松查到所在小区的公共收益情况,包括小区的停车费收入、广告费收入、业主委员会工作经费等。佛山市住房和城乡建设局房屋和物业管理科主任科员江飞表示,佛山今年将上线智慧房产系统,系统会将小区所有公共部分信息公开,包括公共收益情况及公共设施、公共设备的使用情况等,业主可对物业管理的合性性、有效性进行监督。

账目四:小区公共收益如何分配?

沈阳市铁西区新湖明珠城小区曾经为如何分配小区公共收益发愁。有业主提出用这笔钱为小区建一个儿童游乐场,很快遭到家里没有小孩的业主委员会成员反对;有业主提出将物业服务企业二楼闲置房间设置为居民活动室,购买一些室内健身器材和娱乐设施,又遭到一部分人的反对……最后决定将小区公共收益分红给业主。

针对经营活动收益分配问题,根据《民法典》第二百八十三条的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”专家解释,比如可以约定经营活动收益用于本小区内建筑物及其附属设施的维修,或经营收益抵扣物业费,或用来抵扣物业服务企业提供的其他服务等。在物业服务合同中没有约定的,经营活动收益也不是按照业主人数平均分配的,而是按照业主专有部分面积所占比例确定的,专有部分面积所占比例越大的业主,可以分得的收益也就越多。

公共收益一般会优先补充物业专项维修资金。江苏省消费者权益保护委员会不久前发布的《江苏省小区公共收益调查报告》显示,公共收益资金的主要用途是补充物业专项维修资金,占比为60.4%;用于支付业主委员会工作经费、补贴物业服务费不足和用于物业共有部分的维修或改造,占比分别为39.6%、37.9%和36.7%;用于向业主分红的占比仅为16.6%。

《北京市物业管理条例》规定,当专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%时,50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。《重庆市物业管理条例》规定,按照业主大会决定使用公共收益的,物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时,公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

江飞表示,《佛山市住宅物业管理条例》第54条规定,公共收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照全体业主的决定使用,“业主在依法表决的情况下共同决定,可以将公共收益直接纳入到住宅专项维修基金,也可以将公共收益进行分红,甚至用来买米、油。”

□王建业

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